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Lors d’une récente émission diffusée sur une chaine de télévision sénégalaise, un agent présenté comme le Chef du service régional du commerce, affirme sans équivoque que la sous-location est une pratique qui existe mais qui n’est pas conforme à la loi. Cette assertion inexacte peut avoir de graves conséquences pour les locataires sénégalais, d’autant plus que le service en question est chargé de veiller à l’application de la loi portant baisse des loyers.
La sous-location est bien légale au Sénégal, contrairement aux dires du chef du service régional du commerce
Le responsable du service régional du commerce affirme que les locataires qui sous-louent à d’autres ne sont pas concernés par la baisse des loyers, parce que la loi sénégalaise n’autorise pas la sous-location. Il n’en est rien ! Il admet qu’il existe beaucoup de différends entre locataires et sous-locataires, mais balaie le problème d’un revers de main, en déclarant que ceux qui sont en situation de sous-location sont dans l’illégalité la plus parfaite. Ce qui est faux.
La loi du 22 janvier 2014 portant baisse des loyers, comme les deux décrets du 5 février 2014 venus postérieurement rafistoler les incohérences sur la fixation du montant des loyers des locaux à usage d’habitation, reposent bien sur les dispositions du Code des Obligations Civiles et Commerciales du Sénégal (COCC). Or ces dispositions traitent clairement de la sous-location.La sous-location est admise et réglementée aussi bien pour les baux à usage professionnel (comme le prévoit l’acte uniforme sur le droit commercial général applicable dans tous les Etats membres de l’Organisation pour l’Harmonisation en Afrique du Droit des Affaires (OHADA)), que pour les baux à usage d’habitation. Pour les baux à usage d’habitation, les articles 557, 567, 577 et 578 du COCC consacrent la possibilité pour le locataire de sous-louer le logement qu’il a loué, s’il en a l’autorisation du bailleur.
Les sous-bailleurs sont bien concernés par la baisse des loyers.
Si vous sous-louez tout ou partie de votre logement, il faut avoir l’accord explicite et écrit de votre bailleur, à qui vous devez communiquer le nom de votre sous-locataire et le montant du loyer qu’il doit vous payer. A votre égard, le sous-locataire a les mêmes droits que ceux que vous avez à l’égard du bailleur principal. Si sous-louez un logement nu, le sous-loyer ne peut être supérieur au loyer que vous devez à votre bailleur. Si vous sous-louez en meublé, la loi vous permet de demander un sous-loyer supérieur au loyer principal, jusqu’à hauteur de 150%.
Ceci dit, la baisse des loyers vous concerne en tant que sous-bailleur. Il est clairement dit dans la loi portant baisse des lois que celle-ci s’applique à tous les baux à usage d’habitation en cours, qui n'ont pas été donnés en bail suivant la méthode de la surface corrigée. Le contrat de sous-location d’un local d’habitation est un bail, et cette loi ne contient aucune exclusion relative aux sous-bailleurs. Le sous-bailleur est à la fois locataire et bailleur. C’est insensé de vouloir lui appliquer la loi en tant que bailleur et lui refuser la baisse des loyers en tant que locataire du bailleur principal.
Le vrai problème est que la loi portant baisse des loyers, porte aussi hausse des loyers pour beaucoup de sous-bailleurs.
L’information inexacte donnée par le service régional du commerce relève-t-elle d’une erreur ou serait-elle destinée à camoufler une conséquence absurde de la loi ? En effet la loi portant baisse des loyers porte en même temps hausse des loyers pour beaucoup de locataires sous-louant une partie de leur logement. A cause de la cherté des loyers, nombre de jeunes couples, d’étudiants ou d’étrangers se trouvent obligés de sous-louer une partie de leur logement pour vivre près de leur lieu d’activité. Si un locataire prend un logement de 3 pièces à 150 000 FCFA par mois, le bailleur doit lui appliquer une baisse de 14%, soit 21 000 FCA de moins. Le logement lui revient donc à 129 000 FCFA par mois. S’il a sous-loué deux pièces à 50 000 FCFA chacune, il doit appliquer aux sous-locataires une remise de 30%, soit une baisse globale de 29 000 FCA. Alors que chaque sous-locataire ne lui paye dorénavant que 35 500 FCFA, sa part de loyer de 50 000 FCFA n’est pas baissée. Au contraire la loi lui inflige injustement une hausse de loyer de 8 000 FCFA. C’est absurde ! L’absurdité est encore plus criarde lorsque le locataire ne bénéficie que d’une baisse de 4% avec un logement loué à 500 000 FCFA. Un locataire qui loue à 500 000 FCFA une maison avec quarte appartements, dont il sous-loue les trois à 125 000 FCFA et en occupe un avec sa famille, sera pulvérisé par la loi portant baisse des loyers. Il devra faire une baisse de 36 250 FCFA à chaque sous-locataire, soit une baisse globale de plus 108 750 FCFA. Alors qu’il ne peut réclamer au bailleur principal qu’une baisse de 20 000 FCFA. La loi censée baisser son loyer fait passer celui-ci de 125 000 FCFA à 213 750 FCFA, soit une hausse de 88 750 FCFA. C’est inadmissible !
Il ne fallait pas concocter dans la précipitation une loi qui caresse le peuple dans le sens du poil, mais qu’il faudra ensuite relooker incessamment par des décrets improvisés.
Aliou TALL
Président du RADUCC (Réseau Africain de Défense des Usagers, des Consommateurs et du Citoyen)
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